Contenu

Vente de logements HLM - Règlementation

 

Principe


Permettre au locataire qui le souhaite d’acquérir le logement qu’il occupe dans des conditions compatibles avec ses moyens tout en restant dans les lieux
Permettre à l’organisme d’HLM de disposer de ressources supplémentaires pour construire de nouveaux logements et réhabiliter plus vite son parc locatif

Mise en vente

L’initiative de la vente relève de la seule responsabilité des organismes d’HLM qui sont appelés à délibérer annuellement sur leur politique de vente.

La vente ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée. Une reconstitution du parc vendu peut être demandée à l’opérateur par l’Etat

En l’absence d’opposition motivée du préfet dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la décision d’aliéner, celle ci devient exécutoire.

Tout locataire peut adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition de son logement mais l’organisme n’a pas l’obligation de vendre. La réponse motivée de l’organisme doit être adressée à l’intéressé dans les 2 mois suivant sa demande.


Quels logements ?

Les logements mis en vente doivent :
- avoir été construits ou acquis depuis plus de 10 ans, sauf dérogation préfectorale accordée après
consultation de la commune d’implantation lorsque des circonstances économiques ou sociales
particulières le justifient
- répondre à des normes minimales d’habitabilité fixées par décret (article R 443-11 du code de la construction et de l’habitation)
- être en bon état d’entretien


Quels sont les bénéficiaires ?

Si le logement est occupé :
Un logement HLM occupé ne peut être vendu qu’à son locataire. Toutefois sur demande de ce dernier, le logement peut être vendu à son conjoint ou à ses ascendants et descendants sous condition de ressources (arrêté du 26 juillet 2007).
Le locataire qui ne souhaite pas acquérir son logement a droit au maintien dans les lieux

Si le logement est vacant :
Un logement vacant doit être proposé en priorité à l’ensemble des locataires de l’organisme dans le département par voie de publicité. Cette publicité mentionne la consistance du bien et le prix proposé.
Elle est assurée :
- par voie d’affichage au siège social de l’organisme et aux emplacements habituellement utilisés
pour l’information des locataires dans les immeubles collectifs appartenant à l’organisme et situés dans le
département
- par une insertion dans 2 journaux locaux diffusés dans le département
- et s’il s’agit d’une maison individuelle, par l’apposition sur cette maison ou à proximité immédiate d’un
écriteau visible de la voie publique.

L’organisme propriétaire ne peut écarter les demandes d’acquisition émanant de ses locataires dans le département que pour des motifs sérieux et légitimes.

A défaut d’acquéreur prioritaire, le logement peut être offert à toute autre personne physique ou à une collectivité locale ou à un groupement de collectivités locales ou à un organisme sans but lucratif qui s’engage à mettre ce logement pendant au moins 15 ans à la disposition de personnes défavorisées. La mise en vente ne peut se faire avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter des mesures de publicité indiquées ci avant.


La vente : fixation du prix et conditions

Le prix de vente est fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d’implantation du logement vendu. Si le maire n’a pas répondu dans un délai de 2 mois, son avis est réputé favorable.

Lorsque l’acquéreur est une personne physique, le prix peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre de toute occupation.

Préalablement à la vente, l’organisme d’HLM indique par écrit à l’acquéreur, personne physique :
- le montant des charges locatives et s’il y a lieu , les charges de copropriété des 2 dernières années
- la récapitulation des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes
- en tant que de besoin, les travaux d’amélioration des parties communes et des éléments
d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre.
Il lui fournira en outre un document indiquant qu’il sera redevable chaque année de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à compter de la première année suivant celle où a eu lieu le transfert de propriété et si l’immeuble est soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, il lui adresse un exemplaire de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.



Revente ou location du logement acquis par une personne physique

- L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans qui suivent l’acquisition
est tenu d’en informer l’organisme d’HLM qui peut se porter acquéreur en priorité.

- Lorsque l’acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation faite par le
service des domaines et qu’il le vend dans les 5 ans suivant cette acquisition :

  • si le prix de revente est supérieur à l’évaluation actualisée, il est tenu de verser à l’organisme d’HLM une
    somme égale à la différence entre le prix d ‘acquisition et l’évaluation faite lors de l’acquisition
  • si le prix de revente est supérieur au prix d’acquisition mais inférieur à l’évaluation actualisée, il est tenu
    de verser à l’organisme d’HLM une somme représentant la différence entre le prix d’acquisition et le prix
    de revente. Ces prix s’entendent hors frais d’acte et accessoires à la vente.

- Lorsque l’acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation des
domaines et qu’il le loue dans les 5 ans qui suivent l’acquisition, le loyer ne doit pas excéder le montant du
dernier loyer acquitté avant acquisition. Ce montant plafond est révisé au 1er janvier de chaque année dans les
conditions prévues par l’article 17d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

A peine de nullité, le contrat de vente entre l’acquéreur et l’organisme d’HLM comporte la mention de ces obligations


Réglementation en vigueur

Code de la construction et de l’habitation articles L 443-7 à L 443-15-5 et
articles R 443-10 à R 443-18

Les dispositions sur la vente de logements HLM sont applicables aux sociétés d’économie mixte et aux collectivités territoriales en ce qui concerne leurs logements conventionnés